Van koop- naar huurwoning? Dit komt er allemaal bij kijken
Publicatiedatum: 15 juli 2024
Uw koopwoning verkopen en inruilen voor een (kleinere) huurwoning, het kan om meerdere redenen verstandig zijn als u op leeftijd bent. Ten 1e wordt uw koopwoning misschien te groot voor u, ten 2e kan het financiële voordelen hebben. Maar is het ook een garantie voor een onbezorgde oude dag? Of zijn er toch zaken om rekening mee te houden? Wij leggen uit wat er bij de overstap van huiseigenaar naar huurder komt kijken.
Veel Nederlanders willen van koop- naar huurwoning
Dat het gras vaak groener is aan de overkant, kunnen veel Nederlanders bevestigen. 1,8 miljoen huishoudens wonen liever anders, concludeert De Nederlandsche Bank eind 2023 na eigen onderzoek. 14 procent van die 1,8 miljoen huishoudens – vooral 65-plussers en inwoners van stedelijke gebieden – heeft een eigen huis, maar wil liever huren.
Hoe kunt u de overwaarde van uw koopwoning inzetten?
Zeker als u al lange tijd in uw koopwoning zit, kan dit een serieuze overweging zijn. U heeft dan een groot deel van de hypotheek al afbetaald, daarnaast is de kans groot dat u veel overwaarde heeft opgebouwd. Een verbouwing is duur en misschien wordt de woning toch al te groot voor u. Dan kunt u de woning verkopen en verhuizen naar een huurwoning. Uw overwaarde is dan een appeltje voor de dorst, want u kunt dit bedrag na 3 jaar vrij besteden. Voor die tijd kunt u de overwaarde gebruiken voor de aanschaf van een nieuw huis, zoals we verderop in dit artikel uitleggen.
Maar houdt u na die 3 jaar een groot bedrag over, dat u niet meteen uitgeeft en bijvoorbeeld op uw spaarrekening zet? Wees er dan op bedacht dat dit onder uw vermogen valt. En dat u hier dus vermogensbelasting over betaalt. In 2024 geldt dat voor vermogens van boven de 57.000 euro (alleenstaanden) of 114.000 euro (fiscale partners). Bovendien heeft u dan zo veel geld op de bank staan dat u niet meer in aanmerking komt voor huurtoeslag.
Wat zijn de voordelen van huren?
Het verhuizen naar een huurwoning heeft meerdere voordelen. Zo bent u niet meer zelf verantwoordelijk voor onderhoud en reparaties. Want als er iets kapotgaat, kunt u daar de verhuurder voor inschakelen. U hoeft zich geen zorgen te maken over een mogelijke waardevermindering, al is het alsnog belangrijk om de WOZ-waarde van uw huurwoning in de gaten te houden. En u hoeft geen onroerendezaakbelasting (OZB), eigenwoningforfait en eventuele bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren (VvE) meer te betalen.
Wat zijn de nadelen van huren?
Aan de andere kant vervallen een aantal fiscale voordelen als u een koop- voor een huurwoning verruilt, zoals de hypotheekrenteaftrek. Bovendien heeft u niet altijd de vrijheid om grote veranderingen aan de woning door te voeren. Denk aan een verbouwing van de badkamer, de installatie van een traplift of andere praktische ingrepen voor als u een dagje ouder wordt. En houd er rekening mee dat uw verhuurder het recht heeft om elk jaar de huur te verhogen. Wel zijn per 1 juli 2024 2 belangrijke huurwetten aangenomen, ontworpen door vertrekkend minister Hugo de Jonge. Zowel de wet betaalbare huur als de wet vaste huurcontracten moet huurders extra bescherming bieden.
Van koop- naar huur- en toch weer naar koopwoning?
En wat als u naar een huurwoning verhuist, maar binnen 3 jaar toch weer een huis wil kopen? Volgens de bijleenregeling van de Belastingdienst dient u hiervoor de openstaande overwaarde van uw vorige koopwoning te gebruiken. Doet u dat niet, omdat u de overwaarde bijvoorbeeld al ergens anders aan heeft besteed, dan heeft dit nadelige gevolgen voor uw hypotheekrenteaftrek. Heeft u bijvoorbeeld een overwaarde van 150.000 euro? En sluit u voor uw nieuwe koopwoning een hypotheek van 450.000 euro af? Dan kunt u slechts voor 300.000 euro (450.000 minus 150.000) hypotheekrenteaftrek gebruiken. En dat kan u veel extra geld kosten.
Wacht u langer dan 3 jaar met het kopen van een nieuwe woning, dan geldt deze beperking niet meer. Als u in deze situatie zit, zorg dus dat u goed geïnformeerd bent over deze bijleenregeling. U kunt een financieel adviseur of een bekende met kennis van zaken inschakelen. Daarnaast heeft de Belastingdienst een rekenhulp. Hiermee kunt u de financiële gevolgen in kaart brengen, mocht u gebruik willen maken van de bijleenregeling. Verder kunt u Vereniging Eigen Huis inschakelen. En wilt u helemaal niet verhuizen, dan kunt u alsnog uw overwaarde opnemen voor andere doeleinden, bijvoorbeeld een schenking aan uw (klein)kind. In dit artikel geven we meer uitleg over de overwaarde.
Koop- of huurwoning, wat is beter?
Of u voordeliger uit bent met een koop- of huurwoning, is voor iedereen anders en hangt van verschillende factoren af. Uw opgebouwde overwaarde speelt een belangrijke rol, maar dat geldt ook voor de actuele hypotheekrente en uw persoonlijke financiële situatie. Breng dus goed in kaart wat uw maandelijkse inkomsten en uitgaven zijn, vooral als u al gepensioneerd bent of binnen 10 jaar met pensioen gaat.
En sta er tot slot bij stil dat het vinden van een geschikte huurwoning net zo lastig kan zijn als het vinden van een koophuis. Of u in aanmerking komt voor een sociale huurwoning, kan per gemeente en per woningcorporatie verschillen. Daarnaast kunt u te maken krijgen met wachtlijsten en lotingen. Helaas is het soms gemakkelijker gezegd dan gedaan om een nieuwe woning te vinden, of het nu een koop- of huurwoning is.
(Bron: Archief, De Nederlandsche Bank, ABN Amro, NU.nl, Oversluiten.nl, Van Bruggen Adviesgroep, 50plushypotheek.nl, Funda, Belastingdienst, Rijksoverheid, Vereniging Eigen Huis. Foto: Shutterstock)
