Uw huis aan uw kinderen verkopen en meteen terughuren: wat zijn de voor- en nadelen?
Publicatiedatum: 11 september 2024
Uw koopwoning verkopen aan één van uw kinderen en direct terughuren, het is een manier om elkaar te helpen. U weet dat uw woning in goede handen is, het kan bovendien financieel gunstig voor u allebei zijn. Maar denk er wel goed over na voordat u dit daadwerkelijk doet, want het is een zeer ingewikkelde transactie. Wij leggen uit wat hierbij komt kijken en wat de mogelijke addertjes onder het gras zijn.
Vruchtgebruik
Het overdragen van een woning valt onder het zogeheten ‘vruchtgebruik’. Dit wil zeggen dat u de woning kunt blijven gebruiken, terwijl u niet zelf de eigenaar bent. Koning Willem-Alexander geldt bijvoorbeeld als vruchtgebruiker van Kroondomein Het Loo op de Veluwe, dat formeel eigendom is van de staat. Maar de koning heeft wel de bevoegdheid om dit veelbesproken landgoed af te sluiten voor publiek, tijdens het jachtseizoen.
Sale & lease back: uw huis verkopen en meteen terughuren
En wat als u vruchtgebruiker van uw eigen woning wordt? Verkopen aan uw kind en direct terughuren, het wordt ook wel sale & lease back genoemd. Dit kan een handige constructie zijn als u een hoge overwaarde op uw woning heeft, waar u gebruik van wilt maken. Want het belangrijkste voordeel van sale & lease back: u kunt uw overwaarde verzilveren, zonder dat u hoeft te verhuizen. Let er wel op dat u eerst uw hypotheek moet aflossen, net als bij een reguliere verkoop. Voor uw kind is de aankoop uiteraard een grote investering, maar u betaalt hem of haar op de lange termijn terug.
Waar kunt u op besparen?
Normaal gesproken betalen uw nabestaanden erfbelasting, zodra u komt te overlijden en zij uw woning erven. Maar als u bij leven de woning verkoopt en meteen weer huurt, kunt u juist voorkomen dat zij erfbelasting moeten betalen. Hoeveel u voor uw woning kunt vragen, hangt af van de actuele WOZ-waarde. Deze kunt u raadplegen via het openbare WOZ-waardeloket van Rijksoverheid. Let er ook op dat de rente die u vraagt marktconform moet zijn. Aan de andere kant: als u de woning ver onder de WOZ-waarde aan uw kind verkoopt, beschouwt de Belastingdienst dit als een schenking. En dan moet uw kind alsnog schenkbelasting betalen. Ga vooraf dus goed na of dit gunstig is voor u allebei.
Heeft u nog niet eerder een eenmalige verhoogde belastingvrije schenking aan uw kind gedaan? Dan kan dit nog een optie zijn, voor het geval u de woning voor een lagere prijs aan uw kind verkoopt. U schenkt de woning dus aan uw kind en u verrekent het belastingvrije schenkbedrag met de aankoopprijs. In 2024 mag u maximaal 31.813 euro belastingvrij aan uw kind schenken, een bedrag dat hij of zij vervolgens vrij mag besteden (bijvoorbeeld aan een eigen woning). Maar dit kunt u dus maar 1 enkele keer in uw leven doen.
Per 1 januari 2024 is de zogeheten jubelton (belastingvrije schenking van ruim 1 ton, bedoeld om uw kind te helpen met de aankoop van een woning) overigens afgeschaft. Maar heeft u in 2023 nog gebruik gemaakt van deze jubelton? Dan kan uw kind nog tot 31 december 2025 dit bedrag gebruiken voor een eigen woning.
Voor welke kosten komen jullie te staan?
Net als bij een reguliere verkoop zijn er veel bijkomende kosten, voor beide partijen. Denk aan onder meer de taxatie- en notariskosten, een hoge overdrachtsbelasting (10,4 procent van de marktwaarde) en de jaarlijkse vermogensbelasting voor uw kind. Verder moet hij of zij als koper een bedrag plus rente aan u terugbetalen. Maar dat kunt u verrekenen met de huur die u weer aan hem of haar betaalt. Hier kunt u onderling afspraken over maken. Let er bij het terughuren wel op dat die huur minimaal 6 procent van de actuele WOZ-waarde moet zijn. Want dan hoeven uw kinderen geen erfbelasting of schenkbelasting te betalen. Die WOZ-waarde wordt elk jaar opnieuw bepaald, dus houd er rekening mee dat uw huur ook elk jaar kan stijgen.
Met andere woorden, wees er zeker van dat u het allebei kunt blijven betalen. Uw kind maakt op de korte termijn veel kosten en betaalt als huiseigenaar de bijbehorende belastingen (box 3). Maar ook voor u kan het uiteindelijk flink in de papieren lopen. U bent namelijk elke maand een relatief hoog bedrag kwijt aan huur, terwijl u ook geen recht meer hebt op hypotheekrenteaftrek. Mocht uw hypotheek voor de verkoop nog niet volledig afbetaald zijn, dan moet u dit wel eerst doen. Voor u kan dit dus nog een flinke kostenpost op de korte termijn zijn. Tot slot kan uw woning na verloop van tijd minder waard worden, waar uw kind vervolgens de dupe van is. Aan de andere kant, uw kind kan de overdrachtsbelasting mogelijk verrekenen met de schenkbelasting, een fiscaal gunstige constructie. Dit kan weer een overweging zijn om de woning te schenken aan uw kind, door een gunstig aankoopbedrag voor uw woning te vragen.
Verkopen aan uw kind en direct terughuren: wel of niet doen?
De sale & lease back-constructie is in de loop der jaren iets minder gangbaar geworden. Niet voor niets, want door alle financiële regels is het er niet makkelijker op geworden. Kortom, zorg dat u goed geïnformeerd bent, voordat u deze ingewikkelde stap zet. En dat u allebei 100 procent zeker weet dat zo’n constructie voordelig uitpakt, omdat de gemaakte kosten opwegen tegen de opbrengsten. Vaak kunt u deze inkomsten en uitgaven met elkaar verrekenen. Maar verkijk u niet op de huur die u nog jarenlang kwijt bent. Raadpleeg daarvoor een financieel adviseur, een gespecialiseerde makelaar of iemand anders met kennis van zaken.
Overigens kunt u ook kiezen voor een tussenoplossing, het vruchtgebruiktestament. Dan legt u vast dat uw nabestaanden na uw overlijden eigenaar van de woning worden, maar dat uw partner er nog wel in kan blijven wonen.
(Bron: Archief, MAX Magazine, Belastingdienst, Erwijzer.nl, Plus Online, Paul van der Kwast Financieel Advies, ABAB, Juiste Makelaar, Ondernemingsdatabank, Zelfwoonhuisverkopen.nl, Infotaris, Sons Real Estate, Startpunt Wonen, Uweigenwoninghuren.nl, Verkoopmakelaar Offertes, Zelfverkopen.nl, VB&T Makelaars, Financial Focus (ABN AMRO). Foto: Shutterstock)
