Oudere generatie verdient aan jongeren
Publicatiedatum: 28 april 2016
De huizenprijzen zitten de afgelopen tijd weer flink in de lift. En iedereen op de woningmarkt is blij als de prijzen omhoog gaan, want dat betekent hogere aan- en verkoopvergoedingen, zo meldt het Financieel Dagblad.
Slag om de arm
President van De Nederlandsche Bank Klaas Knot plaatst wel kanttekeningen bij bovenstaande opmerking. “We moeten eigenlijk alleen blij zijn als de nettowoningwaarde stijgt. Dat is de waarde van de woningvoorraad minus de waarde van de totale hypotheekschuld. Want als de huizenvoorraad in Nederland meer waard wordt maar de hypotheekschuld wordt nog meer waard, dan zijn we elkaar met zijn allen voor de gek aan het houden, dan hebben we namelijk helemaal geen extra vermogen gecreëerd.”
Weinig veranderd
Een aantal cijfers: in 1995 was de netto woningwaarde 96% van het bruto binnenlands product. In 2001 is dat opgelopen tot 144%. Van 2001 tot 2007 veranderde er niets. “Ondanks alle vreugde in al die huiskamers van Nederland was er macro-economisch gezien geen enkele toegevoegde waarde van de huizenmarkt,” aldus Klaas Knot. Vanaf 2007 is de netto woningwaarde vervolgens gedaald tot slechts 80% in 2013. In 2013 waren we in onze huizenmarkt in de Nederlandse economie met andere woorden dus slechter af dan in 1995.”
Jongeren betalen de rekening
Dit betekent overigens niet dat niemand daar rijker van is geworden. Netto werden we tussen 1995 en 2013 misschien niet rijker, maar toch zijn er veel mensen van de ‘oudere generatie’ die er flink aan verdiend hebben. Klaas Knot: “De prijs daarvoor is betaald door de jongere generatie die zich in een later stadium heeft gemeld op de huizenmarkt en zich gigantisch in de schulden heeft gestoken. De gevoelde welvaartsvermeerdering was in feite niets anders dan een transfer van jongeren naar ouderen.”
Slecht voor de economie
Uit de schuldenberg die bij de jongere generatie is ontstaan, kunnen problemen voort komen. De huizenprijzen zijn nu namelijk aan het dalen en daardoor komen veel woningen onder water te staan. Dat zorgt ervoor dat mensen minder mobiel zijn op de arbeidsmarkt, verhuizen voor een baan is hierdoor namelijk bijna geen optie meer. Die immobiliteit op de arbeidsmarkt is op zijn beurt weer schadelijk voor de economie. De eigenaren van een huis dat onder water staat maken zich daarnaast vaak ook zorgen over de toekomst. Om financiële problemen te voorkomen zijn zij geneigd hun geld in de portemonnee te houden en ook dat schaadt een economie. Klaas Knot pleit dan ook voor verlaging van de zogeheten loan to value ratio (ltv), die de relatie tussen de hypotheek en de waarde van de woning weergeeft. In de jubeljaren lag dat bedrag in uitzonderlijke gevallen wel eens op de 140%. Nu staat het op maximaal 102% en in 2018 moet dat 100% zijn.
Minder lenen
Om ervoor te zorgen dat deze problemen in de toekomst niet alleen maar nog groter worden, staat De Nederlandsche Bank voor een verlaging van de Loan to Value ratio (ltv) die de relatie tussen de hypotheek en de waarde van de woning weergeeft. Op zijn hoogtepunt kon men wel eens 140% van de waarde van de woning in hypotheek krijgen. De afgelopen jaren is de ltv al verlaagd naar maximaal 102% en in 2018 moet dat 100% zijn. De Nederlandsche Bank wil dat de ltv in 2028 zelfs tot 90% wordt verlaagd. Door de ltv op maximaal 90 procent te zetten, zou voorkomen worden dat Nederlandse huishoudens hard worden geraakt als de prijzen dalen. De schokken die de Nederlandse economie krijgt doordat er zoveel huizen onder water staan, zouden hierdoor ook afnemen. Een belangrijke voorwaarde is wel dat het middensegment op de huurmarkt verbetert, anders kunnen starters geen kant op.
(Bron: Financieel Dagblad)
