Nieuwe hypotheek bij verhuizing of oversluiten: moet u voor een korte of lange rentevaste periode kiezen?
Publicatiedatum: 24 maart 2025
Gaat u verhuizen naar een nieuwe koopwoning? Of is de rentevaste periode van uw huidige hypotheek afgelopen? Het kan een reden zijn om te kiezen voor een nieuwe rentevaste periode, van bijvoorbeeld 10 of 20 jaar. Zorg dat u hier een goede overweging in maakt, want u zit hier meestal nog lange tijd aan vast. Is het dan verstandig om voor een relatief korte of juist een lange looptijd te kiezen? Het is geen gemakkelijke vraag om te beantwoorden, maar wel een belangrijke.
Een korte of lange rentevaste periode? Of een variabele hypotheekrente?
De looptijd van een hypotheek is vaak 30 jaar. Maar op een gegeven moment krijgt u met nieuwe rentepercentages te maken, omdat uw rentevaste periode afloopt. Voor nieuw afgesloten hypotheken is een rentevaste periode van 10 of 20 jaar gebruikelijk. U kunt de rente ook veel korter of langer vastzetten, variërend van 1 tot 30 jaar. Daarnaast kunt u kiezen voor een variabele hypotheekrente. In dat geval beweegt uw hypotheekrente mee met de actuele rente, waardoor uw maandlasten van tijd tot tijd kunnen stijgen of dalen. U kunt bovendien tussentijds overstappen naar een andere hypotheekverstrekker, ook wel oversluiten genoemd. Mogelijk kunt u ook nog een plafondrente afspreken, een maximaal percentage waar uw hypotheekrente niet boven kan komen.
10 of 20 jaar dezelfde hypotheekrente: wat zijn de voor- en nadelen?
Maar kiest u niet voor zo’n variabele hypotheekrente, dan dient u dus na te denken over een bepaalde rentevaste periode. Kunt u bij een nieuwe hypotheek beter kiezen voor een relatief korte of een relatief lange looptijd? Die vraag is helaas niet gemakkelijk te beantwoorden, want dit is voor iedereen anders. Bovendien hebben beide opties zo hun voor- en nadelen. Kiest u voor de mogelijkheid om over 10 jaar een gunstiger rente te kiezen, met het risico dat die dan juist hoger is geworden? Of zekerheid voor een zeer lange termijn van 20 jaar, met het risico dat u tussentijds niet kunt profiteren van een rentedaling?
Uiteraard speelt de actuele rente een belangrijke rol in deze kwestie. U kunt net pech of geluk hebben, als de actuele hypotheekrente hoog of laag ligt. Sinds begin 2022 is de gemiddelde hypotheekrente namelijk opvallend hard gestegen. Maar de termijn die u vastlegt, heeft ook invloed op de rente die u moet betalen. Hypotheekverstrekkers vragen vaak hogere percentages voor een rentevaste periode van 20 jaar, in vergelijking met een rentevaste periode van 10 jaar.
Zorg dus dat u goed in kaart brengt, al dan niet met hulp van een expert, wat dit betekent voor uw maandlasten, op de korte én de lange termijn. Stel dat u binnen 10 jaar met pensioen gaat, waardoor uw inkomsten zullen dalen, dan is dit een extra belangrijke kwestie. Want misschien bent u de komende jaren wel voordelig uit, maar gaan uw maandlasten daarna juist omhoog. En dan is het de vraag of u dit nog kunt betalen, als u eenmaal met pensioen bent.
Als u nu voor een 20 jaar durende rentevaste periode kiest, kunt u verder vooruit kijken. Want dan weet u ook hoe uw maandlasten er over 20 jaar uitzien. Maar aan de andere kant, dan moet u wel zeker weten dat u over 20 jaar nog steeds uw hypotheek kunt betalen, als u dan met pensioen bent… Het is een ingewikkelde kwestie en het is uiterst belangrijk om zeker van uw zaak te zijn.
Lange rentevaste periode? Houd rekening met oversluiten en boeterente
Is de rente op dit moment laag, dan kunt u daar nog 20 jaar van profiteren, als u dus een rentevaste periode van 20 jaar neemt. Maar is de rente relatief hoog, dan is het uiteraard minder prettig dat u hier nog 20 jaar aan vastzit. Sluit u een rentevaste periode van 10 jaar af? Dan kunt u erop gokken dat u over 10 jaar een voordeliger rentetarief kunt afsluiten. Of misschien zelfs eerder.
Want stel dat u over een paar jaar al een hypotheek met gunstiger rentevoorwaarden kunt krijgen? En dat u dus voortijdig over wil sluiten, terwijl uw rentevaste periode nog loopt? In dat geval betaalt u de zogeheten boeterente. En hoe langer uw rentevaste periode nog doorloopt, hoe meer boeterente u moet betalen. Als u alleen hiernaar kijkt, is een rentevaste periode van 10 jaar voordeliger dan 20 jaar.
Korte rentevaste periode? Houd rekening met de toetsrente
Maar ook een korte rentevaste periode heeft nadelen. Want legt u de rente voor minder dan 10 jaar vast, dan kunt u te maken krijgen met de zogeheten toetsrente. Dit is een fictief rentepercentage, waarmee de hypotheekverstrekker uitrekent hoeveel geld u maximaal kunt lenen. Dit percentage is altijd minimaal 5 procent, hoger dan de gemiddelde hypotheekrente die banken aanbieden. Op het moment van schrijven, maart 2025, ligt de toetsrente op het minimum, 5 procent dus. Maar dit percentage wordt elke 3 maanden opnieuw beoordeeld door de Autoriteit Financiële Markten (AFM).
Kiest u voor een korte rentevaste periode, dan kunt u minder geld lenen, vanwege die toetsrente. Maar eigenlijk beschermt u uzelf. Want u voorkomt dat u nu te veel geld leent, zodat u later geen problemen krijgt met terugbetalen. En dat uw maandlasten opeens explosief stijgen, zodra uw rentevaste periode afloopt.
Wat gebeurt er als uw rentevaste periode voorbij is?
Elke rentevaste periode loopt op een gegeven moment af, of dat nu na 10 of 20 jaar is. Minstens 3 maanden voordat het zover is, krijgt u van uw hypotheekverstrekker een nieuw aanbod, inclusief nieuw rentepercentage. U heeft dus nog even de tijd om te beslissen wat u doet. Gaat u inderdaad in op dit aanbod of kiest u voor een andere hypotheekverstrekker? Want bent u eenmaal aan het einde van de rentevaste periode gekomen, dan hoeft u geen boeterente te betalen om over te sluiten. Daar staan wel andere, fiscaal aftrekbare, kosten tegenover, zoals taxatie- en notariskosten. Schakel een financieel adviseur of iemand anders met kennis van zaken in, zodat u hier de beste keuze in maakt.
(Bron: Archief, De Telegraaf, Algemeen Dagblad, Van Bruggen Adviesgroep, Vereniging Eigen Huis, Independer, BLG Wonen, Nationale Nederlanden, Rente.nl, Hypotheekvisie.nl, Hypotheek24.nl, Autoriteit Financiële Markten, De Hypotheker. Foto: Shutterstock)
