Heeft u een appartement? Mogelijk laat u dan honderden euro’s liggen

Eigenaren van een appartement lopen vaak honderden euro’s belastingvoordeel mis van leningen die door hun Vereniging van Eigenaars (VvE) zijn afgesloten. Uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis (VEH) blijkt namelijk dat maar weinig eigenaren weten dat het eigen aandeel in de rente hierover aftrekbaar is bij hun belastingaangifte. In dit artikel leggen we uit hoe dat zit en hoe u erachter komt of u hier recht op heeft.

Dit is waarom u als eigenaar van een appartement een VvE bijdrage moet betalen

Als een gebouw ‘gesplitst wordt in appartementsrechten’, bent u automatisch lid van een VvE. Dit is verplicht. Als lid betaalt u (vaak maandelijks) een VvE bijdrage, ook wel servicekosten, ledenbijdragen of voorschotbijdragen genoemd. Hier worden gemeenschappelijke kosten van betaald. Denk dan bijvoorbeeld aan:

• gemeenschappelijk onderhoud aan het gebouw
• de verzekeringen (in elk geval opstal en misschien aansprakelijkheid en glas)
• een reservering voor groot onderhoud
• schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimten
• verlichting en verwarming van de gemeenschappelijke ruimten
• onderhoud van de lift of de garage

Voor sommige uitgaven van de VvE is een lening nodig

Mede omdat de overheid wil dat alle woningen voor 2050 duurzaam en gasvrij zijn, staan veel VvE’s forse uitgaven te wachten. Daarnaast zijn sommige uitgaven zo groot, dat er soms geld geleend moet worden. VvE’s kunnen dan ook vanaf 8 appartementen een lening afsluiten, voor noodzakelijk en achterstallig onderhoud en/of verduurzaming.

Als eigenaar van een appartement betaalt u mee aan de rente van deze lening

De VvE betaalt dus de rente en aflossing van deze lening. Alleen appartementseigenaren betalen hier op basis van hun eigen deel wel aan mee. Dit aandeel wordt bepaald aan de hand van de verdeelsleutel in de splitsingsakte. Een splitsingsakte is een notariële akte waarin het gebouw en de daarbij behorende grond gesplitst is in een aantal appartementsrechten.

Wat veel eigenaren daarbij alleen niet weten, is dat zij de betaalde rente vaak mee kunnen nemen als aftrekpost bij de belastingaangifte. Het persoonlijk voordeel kan daarbij oplopen tot enkele honderden euro’s per jaar. We zeggen bewust vaak, want er zijn aan deze renteaftrek wel voorwaarden verbonden.

De voorwaarden voor de renteaftrek

Zoals hierboven beschreven zijn er een aantal voorwaarden verbonden aan de renteaftrek van de gemeenschappelijk VvE lening. We zetten ze hieronder op een rij:

1. De lening heeft een maximale looptijd van 30 jaar
2. Het geld wordt gebruikt voor onderhoud of verduurzaming van gemeenschappelijke delen van het pand (en de lening is hier volledig aan besteed).
3. Tot slot moet de eigenaar zijn aandeel in de rente en aflossing aan de VvE betaald hebben. Dat gebeurt vaak via de maandelijkse VvE-bijdrage. De VvE heeft de betaling vervolgens tijdig betaald aan de geldverstrekker.

Hoeveel geld u (mogelijk) terug kunt krijgen

Het aandeel van individuele appartementseigenaren is nu nog niet gespecificeerd. Hierdoor kunnen de gegevens nog niet worden verwerkt in de voor-ingevulde belastingaangifte en moet u zelf een aantal stappen volgen om de hoogte van de aftrekpost bij de belastingaangifte te berekenen:

1. Een geldverstrekker (of fonds) verstrekt aan de VvE jaarlijks een financiële jaaropgave waarop het verloop van een lening staat, inclusief de totaal betaalde rente.
2. Op basis van ‘de verdeelsleutel’ in de splitsingsakte kunt u als eigenaar dan uw aandeel in de betaalde rente uitrekenen. Nog handiger is het als de penningmeester van de VvE voor een overzicht zorgt. Het is voor hem/haar vaak een eenvoudig klusje om de betaalde rente te verdelen over de appartementen en alle eigenaren die informatie te geven.
3. Wordt er voldaan aan de voorwaarden voor renteaftrek, dan geeft u het aandeel in de lening en de betaalde rente op bij het onderdeel  ‘hypotheken en andere schulden’ bij uw belastingaangifte.

Let op: heeft de VvE eerder een lening afgesloten en heeft u die toen nog niet opgegeven in de belastingaangifte? Dan kunt u tot 5 jaar terug nog een correctie doorgeven aan de Belastingdienst. Ook als u de belastingaangifte al heeft verstuurd, kunt u iets aanpassen.

Zo weet u of uw VvE een lening heeft afgesloten

Een VvE kan alleen leningen afsluiten als de VvE-leden (dus de appartementseigenaren) daarmee instemmen. “Als dat niet duidelijk is zal een fonds of de bank geen lening verstrekken. Een VvE (de voorzitter, penningmeester of andere bestuurder) kan dan ook niet zonder toestemming van de vergadering een dergelijke lening afsluiten. Dat betekent dat erover gestemd is en dat een meerderheid daarmee akkoord is gegaan. Het besluit moet dan vervolgens ook in de vergadernotulen staan”, aldus Hans André de la Porte, woordvoerder VEH.

Let ook als koper in spé op eventuele leningen van de VvE

Als koper of nieuwe appartementseigenaar kunt u volgens André de la Porte ook informatie krijgen over eventuele leningen van de VvE. “Het hoort bij het dossier dat de verkoper bij de makelaar moet aanleveren en waar de koper om kan vragen, als die informatie er niet is.”

Oproep VEH: maak dit belastingvoordeel makkelijker

Vereniging Eigen huis doet verder een oproep aan banken en andere geldverstrekkers om jaarlijks verplicht een overzicht te geven van de betaalde rente op appartementsniveau. Zo kunnen eigenaren eenvoudig hun eigen aandeel opgeven en het belastingvoordeel claimen.

(Bron: Vereniging Eigen Huis. Foto: Shutterstock)