Een overbruggingshypotheek, wel of geen goed idee?
Publicatiedatum: 31 augustus 2024
Een nieuwe woning kopen en tegelijkertijd uw huidige woning verkopen, het is een ingewikkeld en tijdrovend proces. Want misschien wilt u eerst een uitgebreide verbouwing laten doen, terwijl u nog rustig in uw oude huis woont. Of u heeft een nieuwbouwwoning gekocht, die nog in aanbouw is. In dat geval heeft u mogelijk een overbruggingshypotheek nodig, zodat u uw oude én nieuwe woning kunt betalen. Wat komt er allemaal kijken bij het aanvragen van zo’n overbruggingshypotheek?
Wat is een overbruggingshypotheek?
Een overbruggingshypotheek, ook wel overbruggingskrediet genoemd, vraagt u aan bij de hypotheekverstrekker van uw nieuwe woning. Met deze financiële injectie overbrugt u de periode tussen het afsluiten van uw nieuwe hypotheek en het afbetalen van uw vorige hypotheek. Bovendien helpt het om de periode door te komen waarin u tijdelijk met dubbele woonlasten zit. Hoe hoog het bedrag is dat hiervoor vrijkomt, hangt af van de overwaarde van uw oude huis en de regels die uw hypotheekverstrekker hanteert.
Wilt u een overbruggingshypotheek aanvragen, dan moet u sowieso kunnen aantonen wat de woning waard is en hoe hoog de overwaarde is. Daarvoor kunt u een taxatierapport, WOZ-beschikking en/of verkoopovereenkomst aanleveren. Als de verkoop van uw oude woning al nagenoeg rond is, kunt u bij sommige hypotheekverstrekkers een bedrag lenen dat gelijk is aan uw volledige overwaarde. Maar het komt vaak voor dat hypotheekverstrekkers terughoudender zijn. Want is de verkoop nog niet rond of zijn er ontbindende voorwaarden in de verkoop opgenomen? Dan kunt u vaak maximaal 90 procent van de getaxeerde woningwaarde lenen, minus uw openstaande hypotheekschuld. We nemen er een vereenvoudigd rekenvoorbeeld bij, zie onderstaande alinea.
Hoeveel geld kunt u krijgen voor uw overbruggingshypotheek?
Stel dat uw huidige woning is getaxeerd op 250.000 euro, maar u moet nog 150.000 euro aflossen. Dan heeft u een overwaarde van 100.000 euro. Maar veel hypotheekverstrekkers gaan dus uit van 90 procent van de actuele taxatiewaarde. In dit voorbeeld is dat 90 procent van 250.000 euro, oftewel 225.000 euro. Vervolgens trekt u van deze 225.000 euro uw hypotheekschuld van 150.000 euro af. 225.000 minus 150.000 is 75.000, dus in dit geval kunt u een overbruggingshypotheek van maximaal 75.000 euro krijgen. Vaak gaan hier de verkoopkosten nog van af, zo’n 3 procent van de verkoopprijs.
De hoogte van uw overbruggingshypotheek kan ook invloed hebben op de hypotheek van uw nieuwe woning. Want koopt u een woning van 375.000 euro en kunt u daar een hypotheek van 325.000 euro voor krijgen? Als u inderdaad een overbruggingshypotheek van 75.000 euro heeft, dan volstaat een iets lagere reguliere hypotheek. 300.000 euro in plaats van 325.000 euro dus. Dat levert op de lange termijn, als uw overbruggingshypotheek eenmaal is afgelost, iets lagere maandlasten voor uw nieuwe woning op.
Hoelang heeft u de tijd om de overbruggingshypotheek af te lossen?
Het gaat om een lening, dus het is de bedoeling dat u het volledige bedrag terugbetaalt, zodra u uw oude woning alsnog heeft verkocht. De looptijd van deze overbruggingshypotheek verschilt per hypotheekverstrekker. Bij de ene heeft u bijvoorbeeld 12 maanden de tijd om het bedrag af te lossen, de andere rekent er 24 maanden voor. En is sommige gevallen moet u de lening binnen 6 maanden zelfs al aflossen.
Wel heeft u vaak de optie om deze looptijd te verlengen, als uw oude woning dan nog niet definitief is verkocht. En valt de opbrengst van uw woning tegen, waardoor u de overbruggingshypotheek niet kunt aflossen? Dan kunt een beroep doen op uw spaargeld, extra geld bijlenen of een betalingsregeling treffen. In dat laatste geval krijgt u wel een BKR-registratie. Met andere woorden, probeer het niet zover te laten komen.
Zijn er bijkomende kosten?
Wees erop bedacht dat u ook rente over de overbruggingshypotheek moet betalen. Meestal is het een iets hoger bedrag dan bij een reguliere hypotheek. Maar hoe hoog deze rente is, hangt af van de voorwaarden van uw hypotheekverstrekker. Is er bijvoorbeeld wel of geen rentevaste periode? Wel kunt u gebruikmaken van de hypotheekrenteaftrek, meestal tot 3 jaar nadat uw woning leeg is komen te staan. Laat u goed informeren over de verdere voorwaarden en fiscale gevolgen.
En verdiep u goed in de bijleenregeling van de Belastingdienst. Deze schrijft voor dat u de opgebouwde overwaarde moet gebruiken om in uw nieuwe woning te investeren. Doet u dit niet, dan kan dit nadelige gevolgen voor uw recht op hypotheekrenteaftrek hebben. Naast de rente kunt u te maken krijgen met administratie-, notaris- en taxatiekosten.
Een overbruggingshypotheek, is het iets voor u?
De naam van de overbruggingshypotheek zegt het eigenlijk al. Het is een tussenoplossing en een noodverband, voor het geval u tijdelijk veel extra kapitaal nodig heeft. En als de verkoop van uw oude woning volgens plan verloopt, dan kunt u het bedrag snel weer terugbetalen. Maar u heeft een beperkte tijd voor het aflossen. Laat u dus goed informeren over de exacte voorwaarden en vraag het pas aan als het hoognodig is. Weliswaar hoeft u tussentijds niet af te lossen, maar verkijk u niet op de bijkomende kosten. En wees er zeker van dat u niet in de financiële problemen komt. Want misschien duurt de verkoop van uw woning langer dan gedacht, waardoor u ook extra lang aan de overbruggingshypotheek vastzit.
(Bron: Van Bruggen Adviesgroep, Consumentenbond, Vereniging Eigen Huis, Independer, Rabobank, De Hypotheker, Van Overbeek Makelaars & Taxateurs, Nationale Nederlanden, Belastingdienst, Schee Scheuller Hypotheken en assurantiën. Foto: Shutterstock)
