Lagere risico-opslag en dus lagere hypotheeklasten: wanneer heeft u hier recht op?
Publicatiedatum: 18 oktober 2024
Heeft u een gunstig of een ongunstige rente op uw hypotheek? De risico-opslag is één van de factoren die de hoogte van uw hypotheekrente bepaalt. Maar misschien kan de risico-opslag – en daarmee de rente – van uw hypotheek wel omlaag. Als uw woning meer waard is geworden en u een deel van de hypotheek heeft afgelost, kunt u vaak voor een gunstiger rentepercentage zorgen. Hoe zit dit precies?
Wat is een risico-opslag?
Als u een woning koopt en een hypotheek afsluit, moet u hiervoor een hoog geldbedrag lenen. Het aflossen van dit hypotheekbedrag duurt meestal 30 jaar. En in al die 30 jaren kan er van alles gebeuren, waardoor u de hypotheeklasten niet meer kunt dragen. Want wat als u arbeidsongeschikt raakt, uw partner komt te overlijden of u uw baan verliest? De hypotheekverstrekker leent een groot geldbedrag uit aan u en loopt dus het risico dat u dit geld niet meer terug kunt betalen.
Hiervoor dekt de bank zich in, met een risico-opslag in de hypotheekrente (ook wel renteopslag genoemd). Hoe hoog de risico-opslag is, hangt af van de zogeheten schuld-marktwaardeverhouding (ook Loan-To-Value genoemd, LTV). Oftewel, wat is de verhouding tussen uw hypotheekschuld en de actuele woningwaarde? Dat kunt u met een eenvoudige rekensom uitrekenen, namelijk de hypotheekschuld gedeeld door de woningwaarde maal 100. Dus koopt u een woning van 300.000 euro, met een hypotheek van 270.000 euro?
270.000 / 300.000 = 0,9 x 100 = 90% schuld-marktwaardeverhouding (LTV)
Dit is een hoge LTV, waardoor er ook een hoge risico-opslag in uw hypotheekrente zit. Overigens zijn er ook hypotheekverstrekkers die kijken naar hoeveel spaargeld u achter de hand heeft. Sowieso is het voordelig als u eigen (spaar)geld kunt gebruiken om het huis te financieren. Want dan hoeft u een minder hoog hypotheekbedrag te lenen, waardoor de LTV ook lager uitvalt. En hoe lager de LTV, hoe lager vaak de risico-opslag en hoe lager de rente op uw hypotheek.
Hypotheek met NHG? Dan betaalt u geen risico-opslag
Bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een risico-opslag overigens niet nodig. Als u de hypotheek niet meer kunt betalen en met een restschuld komt te zitten, bent u alsnog gedekt. En dan loopt de bank dus ook geen risico. In 2024 kunt u een hypotheek met NHG afsluiten voor woningen van maximaal 435.000 euro (of 461.000 euro, als u meteen energiebesparende maatregelen in de woning doorvoert).
In welke tariefklasse valt u?
Een LTV van 90 procent, zoals in bovenstaand rekenvoorbeeld, is hoog. Dit vertaalt zich in een hoge risico-opslag en dus in een hoge hypotheekrente. Hoe hoog die precies uitvalt, hangt af van de tariefklassen (ook wel risicoklasse genoemd) die de hypotheekverstrekker hanteert.
ABN AMRO heeft bijvoorbeeld 4 tariefklassen (LTV tot 65 procent, tussen 65 en 85 procent, tussen 85 en 90 procent en boven 90 procent). Rabobank heeft er 3 (tot 67,5 procent, tussen 67,5 en 90 procent en boven 90 procent). Nationale Nederlanden en ING hebben er zelfs 8 en 11. Bij veel hypotheekverstrekkers valt u dus in de hoogste tariefklasse, met een LTV van 90 procent. Maar bij de ING blijft de ‘schade’ nog beperkt, aangezien u nog buiten de tariefklasse ‘95 à 100 procent LTV’ valt.
Tariefklasse plus duur rentevaste periode: hoe hoog is uw hypotheekrente?
Naast de tariefklasse is het nog van belang hoelang u de rente vastzet. Heeft u bijvoorbeeld een hypotheek met een rentevaste periode van 20 jaar? Bij de Rabobank levert dat percentages van 4,06 procent (laagste tariefklasse, LTV tot 67,5 procent), 4,21 procent (middelste tariefklasse, LTV van 67,5 à 90 procent) of 4,41 procent (hoogste tariefklasse, LTV boven 90 procent) op. En bij de ING variëren de percentages bij deze rentevaste periode van 4,38 procent (laagste tariefklasse, LTV tot 55 procent) tot 5,41 procent (hoogste tariefklasse, LTV boven 106 procent). Een verschil van ruim 1 procent dus, wat op jaarbasis een verschil van heel wat euro’s kan betekenen, alleen al door de risico-opslag.
Kan de risico-opslag in uw hypotheek inderdaad omlaag?
Maar als u al een paar jaar in uw koopwoning zit, kan de tijd op 2 manieren in uw voordeel werken. Uw woning is dan (meestal) meer waard geworden, terwijl uw openstaande hypotheekschuld is afgenomen. En misschien heeft u wel een deel van uw hypotheek versneld afgelost. Met andere woorden, het kan zeker geen kwaad om na een paar jaar uw schuld-marktwaardeverhouding opnieuw te berekenen. Denk bijvoorbeeld aan het rekenvoorbeeld dat u eerder in dit artikel heeft gezien, met de aantekening dat er nog 240.000 euro aan hypotheekschuld over is en dat de woning van 3 ton inmiddels 320.000 euro waard is:
240.000 / 320.000 = 0,75 x 100 = 75% schuld-marktwaardeverhouding (LTV)
De LTV is dus gezakt van 90 naar 75 procent. Bij veel hypotheekverstrekkers betekent dit dat u in een lagere tariefklasse valt. Dan kan de risico-opslag omlaag, daalt uw hypotheekrente en zit u met lagere maandlasten. Informeer bij uw hypotheekverstrekker of u de risico-opslag ook tijdens de rentevaste periode aan kunt passen. En moet u dit zelf aanvragen of regelt de bank dit voor u?
Vaak is het wel nodig om te bewijzen dat uw woning inderdaad meer waard is geworden. In dat geval moet u een recente WOZ-beschikking kunnen overleggen. Maar er zijn ook hypotheekverstrekkers die daarnaast om een taxatierapport van uw woning vragen. Als u de woning opnieuw moet laten taxeren, kost u dat vaak honderden euro’s. Maar u kunt dit bedrag natuurlijk terugverdienen door uw hypotheekrente te laten verlagen. Bovendien kunt u de taxatiekosten aftrekken van de belasting. Naast het verlagen van de risico-opslag zijn er overigens nog meer mogelijkheden om op uw hypotheeklasten te besparen. Onze collega’s van Meldpunt hebben hier al eens een uitzending aan gewijd.
(Bron: Archief, MAX Meldpunt, Radar, Van Bruggen Adviesgroep, ING, MUNT Hypotheken, Rijksoverheid, ING, ABN AMRO, Rabobank, Independer, Nationale Nederlanden, Univé, Frits Hypotheekadvies. Foto: Shutterstock)
