Wat is erfpacht, waarom betalen we het en wat zijn de voor- en nadelen?

Uw koopwoning is uiteraard uw eigendom. Maar formeel geldt dat niet altijd voor de grond waar uw woning op staat. In dat geval is er sprake van erfpacht. Wat is erfpacht, welke soorten erfpacht zijn er en waarom betaalt u het?

Wat is erfpacht en waarom betaalt u het?

Als u een woning koopt, bent u in principe ook eigenaar van de grond waarop de woning staat. Maar in het geval van erfpacht zijn de grond  en de woning dus eigendom van iemand anders, bijvoorbeeld de gemeente. U betaalt dan een extra bedrag, de erfpachtcanon, om alsnog gebruik te mogen maken van de grond waarop uw woning staat. Deze erfpachtcanon stijgt jaarlijks mee met de inflatie. Volgens schattingen staan er honderdduizenden woningen in Nederland op erfpachtgrond. Vooral in grote steden als Amsterdam, Rotterdam en Utrecht komt deze constructie vaak voor. De gemeente Amsterdam heeft in 1896 zelfs bepaald dat alle nieuw gebouwde woningen voortaan op erfpachtgrond staan.

Welke soorten erfpacht zijn er?

Er zijn grofweg 2 vormen van erfpacht.

• Gemeentelijk: de gemeente of andere instantie is eigenaar van de grond waarop de woning staat.
• Particulier: de grond is in particuliere handen, van bijvoorbeeld een woningcorporatie of een vastgoedeigenaar.

Daarnaast zit er verschil in de looptijd van de erfpacht.

• Tijdelijk: de eigenaar stelt zijn of haar grond ter beschikking, maar de erfpacht loopt op een vooraf bepaald moment af. In dat geval kan de eigenaar een nieuwe overeenkomst met u aangaan of de grond opeisen, waardoor u de woning moet verlaten.
• Voortdurend: de eigenaar stelt de hoogte van de erfpachtcanon voor een lange tijd vast, bijvoorbeeld 50 of 75 jaar. Maar als deze periode afloopt, wordt de waarde van de grond opnieuw berekend. En dan kan de erfpachtcanon opeens fors oplopen.
• Eeuwigdurend: de hoogte van de erfpachtcanon blijft onveranderd, alleen kan er jaarlijks een inflatiecorrectie bovenop komen.

Lees ook: Laag inkomen, maar hoge overwaarde? Kijk goed naar mogelijke gevolgen voor uw toeslagen

Hoe werkt het met erfpacht afkopen?

Vaak zijn er mogelijkheden om de erfpacht af te kopen, eeuwigdurend of tijdelijk. Dat brengt op de korte termijn veel extra kosten met zich mee, maar u hoeft uiteindelijk dus geen erfpachtcanon te betalen. In Rotterdam, waar zo’n 30.000 woningen op gemeentelijke erfpachtgrond staan, is dit overigens een actuele kwestie. De erfpacht van veel Rotterdamse woningen is in 1976 afgekocht, met een looptijd van 50 jaar. Per 2026 lopen veel van deze overeenkomsten dus af, waardoor de erfpachtcanon omhoog dreigt te schieten.

De bewoners kunnen kiezen tussen het blijven betalen van de erfpachtcanon (per kwartaal) óf het afkopen van de erfpacht (in termijnen). Maar de grond is in de tussentijd zo veel waard geworden dat de afkoopsom tienduizenden euro’s bedraagt, of in sommige gevallen zelfs meer dan een ton. “In 2022 bleek het bedrag opgelopen tot 90.000 euro en nog 2 jaar later is het inmiddels 140.000 euro”, deelt bewoonster Nathalie Montfoort haar verbazing met het Algemeen Dagblad.

Lees ook: Een overbruggingshypotheek, wel of geen goed idee?

Wat zijn de voor- en nadelen van deze constructie?

Als een woning op erfpachtgrond staat, is de aankoopprijs voor de woning vaak gunstiger, omdat de waarde van de grond niet meegerekend hoeft te worden. En als u er eenmaal woont, zijn de erfpachtkosten die u maakt fiscaal aftrekbaar. Dit kan een reden zijn om de erfpacht toch maar niet af te kopen, want de betaalde afkoopsom kunt u juist niet aftrekken. Maar sluit u een lening af om de erfpacht af te kopen? Dan is de rente over deze lening wel weer fiscaal aftrekbaar.

De aanschaf van een woning met erfpacht heeft ook keerzijdes. Want het is vaak lastiger om een passende hypotheek te krijgen, met name in het geval van particuliere erfpacht. Voor de bank is het risicovol om een hypotheek voor een particuliere erfpachtwoning te verstrekken. Want de kans is aanwezig dat de eigenaar de grond opeist of de erfpachtcanon verhoogt, waardoor u de hypotheeklasten niet meer op kunt brengen. Bovendien profiteert u niet mee van het feit dat de grond mogelijk meer waard wordt. Tot slot zorgt het voor onzekerheid. Want wat als de eigenaar opeens andere plannen heeft met de grond waarop de woning staat? Of als de voortdurende erfpacht afloopt? Dan kunt u opeens voor veel hogere woonlasten komen te staan, zoals we nu in Rotterdam zien.

(Bron: Algemeen Dagblad, NH Nieuws, NOS, Vereniging Eigen Huis, Radar, Kadaster, Nationale Nederlanden, Het Parool, Libero Aankoop Bieb, Gemeente Amsterdam, Gemeente Rotterdam. Foto: Shutterstock)